Особенности аренды помещения у физического лица

Аренда помещения у физического лица очень схожа с арендой у предприятия, хотя есть и некоторые тонкости, о которых мы поговорим в этой статье.

Заключение договора с физическим лицом

Договор аренды практически не отличается от стандартного, особенностей для физического лица в нём не предусмотрено. Как и в любом договоре, в нём должны присутствовать основные части, а именно предмет договора, срок аренды, порядок использования, порядок взаиморасчётов, права и обязанности сторон и т.д. Шаблон такого договора всегда можно найти в интернете, а после подогнать под свои условия. Не забудьте указать в договоре обязательные условия, такие как адрес и месторасположение в здании (этаж, номер офиса и т.д.), площадь арендуемого помещения и иные данные, при помощи которых его можно идентифицировать, а так же размер, порядок и сроки внесения арендной платы.

Прежде, чем подписать договор с физическим лицом, не лишним будет убедиться в том, что именно он является собственником помещения. Попросите вашего будущего арендодателя показать свидетельство собственности или выписку из ЕГРП.

После заключения договора следует определиться, подлежит ли он регистрации. До 1 марта 2013 договор не подлежал регистрации только в тех случаях, если его срок составлял меньше года или вообще не был указан (в этом случае договор считался заключённым на неопределённый срок). Нужно ли регистрировать договор аренды, который был заключён после 1 марта 2013 года? Уже19 февраля 2013 года Госдумой РФ во втором и третьем чтениях был одобрен законопроект, в котором предлагается вернуть декабрьские изменения ГК для договоров аренды, а именно нормы статей 609, 651 и 658, оставив регистрацию договора аренды, как раньше, обязательной. В том случае, если проект закона после принятия Госдумой будет одобрен вышестоящими органами власти, то договор аренды по-прежнему нужно будет регистрировать, за исключением указанных выше случаев. Однако если проект одобрен не будет, то договор аренды, который был заключен после 1 марта 2013 года, вне зависимости от срока, на который он заключён, регистрации не подлежит.

Учёт коммунальных платежей в расходах

Налогоплательщики на УСН по схеме «Доходы — Расходы» могут списать затраты на аренду в расходы. Коммунальные платежи в этом случае так же удобнее всего включить в состав платы за аренду. Сделать это можно двумя способами:

1. Как фиксированную часть платы (арендодатель производит предварительные расчёты и увеличивает плату на эту сумму). В договоре предусматривается формулировка «Арендная плата устанавливается в размере __ руб., включая стоимость потребляемых Арендатором коммунальных услуг».

2. Как переменную часть, определяемую расчётным путём за определённый период. В договоре желательно предусмотреть это условие: «Арендная плата состоит из фиксированной суммы в размере ___ руб. и стоимости коммунальных услуг, потребляемых Арендатором за этот период». В договоре так же нужно указать, что сумма платежа за коммунальные услуги определяется на основании счетов коммунальных служб и приборов учёта, а оплачивается на основании предъявленных Арендодателем копий этих счетов.

В том случае, если вы арендуете не всё здание, а только его часть, то коммунальные платежи можно определить пропорционально площади. В этом случае укажите в договоре, что стоимость определяется как приборами и счетами, так и долей площади, занимаемой Арендатором.

НДФЛ за владельца помещения

Существует две позиции по поводу того, нужно ли платить НДФЛ за владельца помещения.

1. Да, нужно удерживать НДФЛ. Это позиция ФНС, Минфина РФ и УФНС г. Москва. Согласно письму Минфина от 7.09.2012 № 03-04-06/8-272, организация (арендатор), которая производит выплаты по договору аренды физлицом, признаётся налоговым агентом, следовательно, должна исчислять, удерживать и перечислять НДФЛ с выплаченной арендной платы в бюджет. На арендодателя нужно будет подать справку 2-НДФЛ.

2. Нет, не нужно удерживать НДФЛ. Данная позиция строится на том, что налоговыми агентами можно считать только те организации, от которых физлица получают доходы, не указанные в ст. 214.1, 227 и 228 НК РФ. Её подтверждают некоторые постановления судов и мнения экспертов (например, Постановление ФАС Поволжского округа от 09.11.2011 по делу № А12-15768/2010)

Имейте так же в виду, что возможно заключение договора аренды с директором ООО как физическим лицом. Такая сделка будет считаться сделкой между взаимозависимыми людьми, но под контролируемую сделку по доходам вряд ли попадёт.

Возможности сервиса

Векшина Еленавладелица косметического салона "Афина"

Для меня бухгалтерия всегда была чем-то загадочным и путанным. Открыв своё дело, я начала разбираться с Налоговым кодексом, Письмами Минфина, рекомендациями и разъяснениями и очень скоро поняла, что вести бухучёт полностью самостоятельно не смогу. Сначала хотела нанять бухгалтера, но испугалась слухов о том, что часто они допускают ошибки, за которые потом не несут никакой ответственности, поэтому решила попробовать онлайн бухгалтерию. Сервис «Мои финансы» перевернул мои представления о бухучёте! Оказалось, что всё очень понятно, доступно и быстро, а в любой затруднительной ситуации консультанты дадут подробный ответ на вопрос. Спасибо создателям проекта – теперь я уверена в том, что у налоговой не будет претензий к моему бизнесу.